Csere vagy eladás? Mikor spórolsz illetékkel?

Ha már kinőtted a nagy lakást és kisebbre váltanál pénzzel együtt, akkor egy fontos kérdés előtt állsz: előbb eladod a jelenlegi lakásod, vagy inkább cserepartnert keresel? A döntés nem csak kényelmi, hanem komoly pénzügyi kérdés is.

Sok tulajdonos automatikusan az eladás-vétel útvonalat választja, pedig az ingatlancsere jogi tudnivalói szerint a csereügylet gyakran kedvezőbb illetékterhelést jelent. Főleg akkor, ha te vagy az, aki kisebbre vált és különbözetet kap.

Hogyan számoljuk az illetéket cserenél?

Az ingatlancsere esetén az illeték alapja nem a két ingatlan teljes értéke, hanem csak a különbözet. Ha például a te 40 milliós lakásod helyett egy 25 milliós kisebbet szeretnél, akkor csak a 15 millió forint különbözet után fizetsz illetéket – ami 750 ezer forint helyett mindössze 750 ezer forint… nem, ez nem stimmel.

Valójában így néz ki: hagyományos eladás-vételnél mindkét tranzakció után fizetnél illetéket. Csereügylet esetén viszont csak a különbözet után kell illetéket fizetni. Ha 40 millióról 25 millióra váltasz, és 15 millió készpénzt kapsz, akkor csak ennek a 15 milliónak a 4%-át, azaz 600 ezer forintot fizetsz illetékként.

Mikor érdemes cserére gondolni?

Vegyük Erzsébet példáját: van egy 3 szobás lakása Újbudán, amit 38 millióra becsül. Szeretne egy 2 szobást a XIII. kerületben, ami körülbelül 28 millió. A különbözet 10 millió – pont annyi, amennyire szüksége van a gyerekei egyetemi költségeire.

Ha klasszikus úton megy végig:

• Eladási illeték: 0 forint (eladóként nem fizet)
• Vételi illeték az új lakásnál: 28 millió × 4% = 1.12 millió forint
• Plusz ügyvédi költségek, közjegyzői díjak mindkét ügylethez

Csereügylet esetén:

• Illeték csak a 10 millió különbözet után: 400 ezer forint
• Egy közjegyzői eljárás, egy ügyvédi munka
• Egyszerűbb adminisztráció

Mikor nem érdemes a csere?

A csereügylet illetéke akkor is kedvező lehet, ha te vagy az, aki felár mellett nagyobb lakásra vált. Ilyenkor is csak a különbözet után fizetsz, ami gyakran jóval kevesebb, mint amit két külön ügyletben kifizetnél.

A csere hátránya viszont, hogy cserepartnert kell találnod – és ez időbe telik. Ha gyorsan kell pénzre váltanod, vagy nagyon specifikus elképzeléseid vannak, akkor a klasszikus út lehet a praktikusabb.

Hogyan találsz cserepartnert?

A legnagyobb kihívás természetesen az, hogy megtaláld azt, akinek pont a te lakásod kell, miközben neki van, amire te vágyol. Itt jön képbe a Lakás Váltó platform, ahol tulajdonosok közvetlenül kereshetnek egymást cserepartnernek.

Erzsébet esetében például keresnie kellene valakit, aki XIII. kerületben lakik 2 szobában, de szívesen költözne Újbudára 3 szobába, és van 10 millió forintja a különbözetre. Ez elsőre lehetetlennek tűnhet, de a gyakorlatban sokan vannak hasonló helyzetben – csak nem tudnak egymásról.

A platform előnye, hogy nem kell azonnal döntened. Feltöltheted a lakásod adatait, megnézheted, kik keresnek hasonló ingatlant, és ha úgy látod, hogy nincs megfelelő csere lehetőség, mindig visszatérhetsz a hagyományos eladáshoz.

Mi a következő lépés?

Ha kisebbre váltanál és érdekel, hogy spórolhatsz-e illetékkel és adminisztrációval, érdemes megnézned, vannak-e potenciális cserepartnerek a környéken. Ez nem jelenti azt, hogy lemondasz az eladás opcióról – egyszerűen csak kinyitod egy másik lehetőséget.

A Lakás Váltón ingyenesen regisztrálhatsz és böngészhetsz a kínálatban. Ha látod, hogy van érdeklődés a te lakástípusod iránt abban a körzetben, ahová költöznél, akkor érdemes komolyabban elgondolkodnod a cserén. Ha nem, akkor legalább tudod, hogy kipróbáltad ezt a lehetőséget is.